フィリピンやシンガポールの不動産投資はほとんど儲からない件

日本人の不動産投資と言えば、日本国内のマンション、アパート、戸建てを購入し、人に貸して家賃収入を得るというのが一般的でした。

しかし2016年以降、少子高齢化が原因として人口が初めてマイナスとなり始めました。

人口ピラミッドを見ると人口減少は今後益々加速していくのは明らかであり、
このような状況で日本の不動産を買っても先細りとなる可能性が高く、借り手の減少から家賃を下げる必要が生じ、利回りはますます低下するという負のスパイラルとなっていきます。

 

そこに気付いた日本人が、2017年あたりから日本ではなく海外の不動産に投資しようという動きが出始めてきていますが、彼らが最初に検討する国はどこか。

フィリピン、シンガポールです(笑)

これは本当にやめましょう。

すでに中国人や、情報強者の一部の日本人が食い荒らした後で、不動産価格の高騰、供給過多、手数料抜き放題の業者によって買う旨味は全くないです。

土地の所有権を持てないばかりか、そもそも実質利回り7%前後ですからね。

 

日本人が勘違いしてしまう部分として、買えば誰かが借りてくれると思っている点です。

おそらく業者がだいたいこのくらいの家賃収入を得られると試算した資料を提供してくれると思いますが、空室が出ると大きく収入が減ることになります。

基本的に借り手は駐在員や、海外からの移住者などで、例えばフィリピンのマカティやBGCの不動産は基本的に現地の人はお金がないので借りません。


(日本からの投資が殺到しているBGCの上空写真)

もの凄い勢いで50階建てや60階建てなどのコンドミニアムが建設されていますが、自分で住むなら問題ないですが、人に貸す場合は空室リスクが懸念されます。

ちなみにマニラの不動産の空室率は現在だいたい15%くらいですが、今の建築ラッシュを見ると今後この数字は大きく上がっていくでしょう。

 

もし東南アジアの不動産にどうしても投資をしたい場合は、コンドミニアムではなく、ホテルタイプのコンドミニアムに投資して下さい。

これらは住居用ではなく、旅行客を想定した作りになっています。

1億の人口を持つフィリピンには年間700万人の観光客が訪れており、観光客が宿泊費を落としてくれるので、例えば観光地であるフィリピン・ボラカイ島のホテルタイプのコンドミニアムでは利回りがだいたい14%くらい出ています。

これは居住用の倍以上です。

 

見栄えは確かにマカティやBGCの一等地にある下層に商業施設、プール、レストランなどを備えた超高層マンションのほうがいいでしょう。

1BR(ベッドルーム)2000万円~、2BR4000万円~、3BRに関しては高い物件だと億は超えてきています。

すでに日本の都心の不動産価格と大差がないところまで来ています。

これらを日本にも支店のあるフィリピンナショナルバンクの金利6%~7%くらいのローンで買っている日本人が非常に多いことを懸念しています。

ローン金利7%に対して、想定利回りが7%程度なので、空室が出たらどういう事になるか、これだけ価格が上がってしまっているのにキャピタルゲインに期待できるかどうか、少し頭を働かせればこれが堅い投資なのかどうかは容易に想像がつくはずです。

 

日本の数多くの業者がフィリピンの不動産投資を勧めているのは自分たちが儲けたいからであって、日本の不動産は人口減少で将来性が無いというキラーワードでいくらでも釣れるからです。

しかし蓋を開けると、これらの国の居住用の不動産投資も相当高いリスクがあります。

ましてやプレビルド段階であれば、実際に家賃収入が入り始めるまでに数年先という事もあります。

金額が大きい事からも、ローンを組んだら下手したら人生が終わってしまう可能性もあるので、業者の発言を鵜呑みにせずによく考えてから投資するようにして下さい。

 

おそらく私のブログくらいしか書いてないと思いますが、新興国への不動産投資は居住用ではなく、ホテルタイプの不動産のほうが期待値が高く、収益面で遥かに優れているという点です。

ただホテルタイプであればどのような物件でもいいというわけではありません。

その地域への観光客数の伸び率、ホテルの稼働率、利回り、関わっているデベロッパーなどあらゆる情報を調べ尽くす必要があります。

 

海外の不動産投資は日本の不動産投資よりも遥かに情報が少なく、購入のための敷居は高いです。
しかし、大東建託、シノケン、何とかの馬車みたいなものに投資して不労所得を狙うのは無謀ですが、新興国の不動産の場合はかつての短期間に25倍上昇したカンボジアや、マレーシアの不動産のようにもしかしたら1軒でも所有していれば、将来的に高騰してその1軒だけで生活できるほどの家賃収入を得られるという可能性もあります。

 

今後私のブログでそこら辺の情報を随時共有していきたいと思っています。

 

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